토지투자에 관심있는 분들이라면 한번 쯤 환지방식에 대해서 들어보셨을 텐데요.
「도시개발법」에서는 시행자가 개발구역의 토지 등을 수용/사용, 환지방식 또는 혼용방식으로 도시개발사업을 시행할 수 있도록 하고 있습니다.
"헌 땅 줄게 새 땅 다오"
換[바꿀 환] 地[땅 지]
환지란 말 그대로 땅을 바꾼다는 뜻 입니다.
쉽게 말해 논밭들처럼 농업과 보전목적의 땅에서 개발을 위해 구획정리가 되고 기반시설이 조성되어 돌려받는 것이죠.
우선 개발사업을 주도할 시행사가 정해지면 땅 주인의 허락을 받고 토지 권리를 빌려서 개발 한 후에 토지를 재분배하는 절차로 진행됩니다.
기존에 도심이나 단지로 조성된 곳을 개발한다면 문제가 없지만 논밭들이었던 곳을 개발하게 되면 기반시설이 전무한 상 태죠. 도로는 물론이거니와 상하수도, 전기, 가스 등 사람이 살아가면서 필수적인, 또 도시가 정상적인 기능을 하기 위한 기반시설이 지하에 반드시 준비되어 있어야 합니다.
그러나 경험이 없는 개인이 이 모든 것들을 진행하기란 쉽지 않습니다. 개인이 진행하면 비용도 많이 들지만 자율에 맡기다 보면 기반시설 조성기간 지체 등 사업속도가 늦어질 수 있습니다. 그 리고 시간은 곧 비용으로 이어지죠. 이와 같은 이유에서 수용·사용방식과 환지방식이 생겨났다고 보시면 되겠습니다.
도시개발법 제21조 도시개발사업의 시행방식 조항을 보면 시행자가 도시개발구역의 토지 등을 수용 또는 사용하는 방식 이나 환지 방식 또는 이를 혼용하는 방식으로 시행할 수 있다고 명시되어 있습니다.
이제 도시개발사업의 시행 방식 중에 환지방식으로 진행하는 이유를 알아 볼텐데요, 위에 빨간 박스 안에 있는 내용은 읽 어보시고 참고만 하세요. 제가 참고만 하라고 말씀드린 이유는 최근 추진되는 개발사업에서 환지방식이 주를 이루는 결정적인 원인이 2번이기 때문입니다.
"사용·수용방식 VS 환지방식"
개발방식에는 수용·사용방식과 환지방식이 있으며, 이를 혼합한 혼용방식도 있습니다. 사용·수용방식은 도시개발사업에 서 사업시행자가 강제로 사업지구 내 토지를 전부 매입하고 개발하는 것을 말합니다.
사업시행자는 개발을 위해 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제3조(적용대상)에 의거하여 토지·물건 및 권리를 취득하여 수용·사용 할 수 있습니다.
단, 사업시행자는 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자 의 동의를 받아야 합니다.
수용방식은 토지매입비용으로 초기에 막대한 자금이 필요하며, 토지주 보다 사업시행자가 이익을 더 많이 갖게되므로 지 주들의 반대가 커 사업진행에 어려움이 있습니다. 하지만 투기를 방지하고 사업이 시작되면 체계적으로 빠르게 개발할 수 있다는 장점이 있죠.
도시개발사업에서 환지방식은 땅이 수용된 토지주인에게 보상금을 지급하는 대신 개발구역 내 조성된 땅을 주는 방법 입 니다.
환지방식은 공사완료 후 환지계획에 따라 종전 토지에 갈음하여 새로운 토지를 교부하거나 과부족일 경우 차액을 청산하 는 방법으로 주로 개발 대상지의 지가상승으로 보상비 마련이 어려울 경우 진행되고 있습니다.
토지주들은 상업지, 주거지 등 좋은 입지(용도)로 환지를 받아 용도변경에 따른 시세차익을 목적으로 합니다. 그러나 토지 소유자가 신청하거나 동의하면 해당 토지의 전부 또는 일부에 대해서 환지를 정하지 아니할 수 있습니다. 즉, 현금청산이 가능하다는 것이죠.
수용방식과 다르게 보상비 등이 없기 때문에 보상에 따른 초기 사업비를 축소할 수 있으며, 토지소유자의 권리를 보장받을 수 있습니다. 그러나 사용·수용 방식에 비해 절차가 복잡하고 사업비 회수에 장시간이 소모되며 개발이익이 낮을 경우 보 상시 추가분담금이 발생할 수 있다는 점을 기억해야 합니다.
도시개발법에 의하면 민영개발이나 공영개발 모두 환지나 수용사용방식, 이 두가지를 섞은 혼용방식을 적용할 수 있다고 하고 있는데요. 사업비(보상금)를 조절할 수 있다는 장점이 있으나 수용방식을 적용하는 지역의 반발과 환지방식 지역의 감보율을 놓고 사업시행자와 토지소유자 간에 갈등이 생길 수 있다는 단점이 있습니다. 혼용방식은 참고만 하시면 되겠습 니다.
비용대신 땅으로, 감보율과 체비지
초보자들에게는 다소 생소하고 이해하기 어려운 부분이 바로 감보율과 체비지 입니다. 이 두개는 항상 쌍으로 다닌다고 보 시면 되는데요.
토지구획정리(땅을 반듯하게 정비) 사업에서 시행사는 공원, 도로 등의 공공용지에 들어가는 사업비를 충당하거나 개발사 업에서 필요한 재원을 마련하기 위해 감보율을 적용하여 감소시킨 토지를 환지해 주게 됩니다. 이와 같은 환지처분에 의 해 종전의 토지 면적에 비해 환지된 면적이 감소하는 것을 '감보'라 하며, 이 감보분을 종전의 면적으로 나눈 값을 감보율 이라고 합니다.
잘 이해가 안되신다면 우선 아래 두 그림을 보시고 제 설명을 추가로 읽으시면 이해가 조금 더 빠를 것 같습니다.
우리는 정육점에 가면 부위별로 잘 손질된 소고기를 사서 편하게 먹을 수 있습니다. 도축과 정육을 전문으로 하는 기술자 덕분인데요. 만약에 이런 기술자들이 없다면 우리는 소고기를 먹기 위해 소를 사서 직접 잡고, 뼈를 발라내서 부위별로 정육해야하는 번거로운 과정을 겪어야 합니다. 지금 우리가 소고기를 사는 비용에 이 런 기술자들의 임가공비가 포함되어 있는 것이죠.
환지개발방식에서 감보율(토지부담율)이 바로 기술자들의 임가공비라고 생각하시면 이해하기가 쉽습니다.
소고기를 먹기 위해 소(땅)을 한마리 사서 도축업자(시행사)에 맡깁니다. 도축업자(시행사)는 소를 잡고 뼈를 발라내서 먹기 편하게 부위별로 나누어 포장(구획정리/기반시설)한 뒤에 우리가 바로 먹을 수 있는 상태, 즉 소고기(환지)로 돌려주는데 이 도축업자는 도축비용을 받지 않습니다. 대신 등심, 안심, 갈비살 등 우리가 주로 먹는 부위를 제외하고 나머지 부속부위를 가져가(감보) 전문점 또는 필요한 곳에 소의 부속부위를 납품하여 수익(체비지)을 얻는 것이죠.
결과적으로 도축업자가 비용대신 부속부위를 가져가니 고기의 양(무게)는 줄어 들었습니다. 그러나 고기를 먹을 때마다 소를 잡고, 뼈를 바르고 해야하는 번거로운 과정을 거칠 필요가 없게되니 효율적이고 경제적이죠. 시행사가 감보율을 적용 해서 내 땅의 일부를 제외하고 돌려주기 때문에 손해라는 느낌은 지울 수 없지만, 땅의 가치를 올리는데 소요되는 비용이 라고 생각하시는 것이 정신건강에 이롭습니다..^^;
과소토지, 그것이 알고 싶다
과소토지는 권리면적 이하의 토지로, 토지분할의 최소면적을 충족하지 못한 필지의 크기를 의미합니다.
다시 말해, 과소토지는 필지를 기준으로 정하기 때문에 30평 소필지를 샀다면 과소토지에 해당되지만, 300평 필지에 30 평의 지분으로 투자한 경우 이에 해당되지 않는다는 것이죠. 환지받은 토지에는 종전 토지상의 권리가 그대로 유지되므로 공유지분 토지의 경우 공유 지분율 역시 그대로 승계 됩니다.
<권리면적 기준>
주거지역 : 60㎡ (약 18평) 이상
상업/공업지역 : 150㎡ (약 45평) 이상
녹지지역 : 200㎡ (약 60평) 이상
기타 : 60㎡ (약 18평) 이상
토지투자에서 과소토지에 대한 문제를 삼는 분들이 많습니다. 그러나 제대로 투자 컨설팅을 받았다면 사실 과소토지든 공 유지분이든 전혀 문제가 되지 않습니다.
내가 투자금이 적어 20~30평을 산다면 현금청산으로, 여유가 있어 50평 이상 산다면 환지도 받을 수 있는 선택권을 갖게 되는 것이죠. 그러나 현금청산을 할지, 환지를 받을지 여부를 투자시점에서 정하고 가는 것은 성급한 판단 입니다.
투자자 입장에서 객관적으로 말씀 드리겠습니다. 들어보세요. 환지 받을까 현금청산 받을까 하는 결정은 한마디로 "그때 가봐야 압니다". 환지처분 시점의 상황에 따라 전략적으로 현금청산 or 환지를 결정해야 하는 것인데 앞서 말씀드렸듯이 내가 지금 큰 평수 의 땅을 사두는 이유는 추후에 선택의 폭을 넓히기 위해서 라고 생각하시면 됩니다.
과소토지라고 무조건 현금청산이 되는 것은 아닙니다.
도시개발법 시행규칙 제27조(환지 계획의 기준) 9항에 집단환지에 관한 조항이 명시되어 있습니다.
증환지가 가능하다면 부담금을 지불하고 토지면적을 증가시켜 환지를 받는 방법과, 집단환지가 가능한 필지에 신청하는 방법이 있습니다. 집단환지란 토지소유자 신청에 의하여 공동주택용지(아파트)에 권리지분으로 환지 받는 것으로 사업구역 내 환지대상 토 지소유자는 소유면적, 규모에 관계없이 과소토지도 신청이 가능하도록 되어 있습니다.
1) 증환지 : 감환지하는 지주들의 땅을 사들여 기준을 채우는 방법
2) 집단환지 : 소평을 가진 지주들끼리 1필지를 정해 집단환지로 받는 방법
지금까지 환지와 관련되어 자주 묻는 질문에 대해 정리하여 말씀드렸는데요.
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