최근 서울을 중심으로 재건축•재개발 사업에 봄바람이 불고있는데요. 막상 재건축•재개발 사업이라고 하면 기존의 건축물을 부수고 그 위에 새로운 건물을 짓는 것이라는 것까지만 알 뿐 정확한 차이점에 대해서 모르는 경우가 많습니다.
재건축•재개발 사업의 차이점을 비교하고 추진절차, 보상금, 현금청산 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
재건축이란?
주택재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 의미합니다.
재건축 사업에서 조합원이 되기 위한 조건
1) 건축물과 부속토지를 함께 소유해야만 조합원으로 인정됩니다.
2) 조합원 분양 신청 전, 사전 동의한 사람만 조합원이 될 수 있습니다.
재개발이란?
주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 시설에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 의미합니다.
재개발 사업에서 조합원이 되기 위한 조건
1) 소유권 분리 시행일 : 특정 날짜를 정하여 그 전에 소유권 분리가 이루어 져야 합니다.
2) 토지의 크기 : 서울시 기준으로 90㎡ 이상 소유를 해야하며 30㎡ 이하 토지는 현금으로 청산됩니다.
3) 무허가건축물 : 합법적으로 허가되지 않지만 특정기간 이전에 등록되어 있거나 항공사진에 나타나 있는 경우 가능합니다.
정비기반시설은 도시생활에 편리함을 제공해 주는 도로, 주차당 등의 교통시설, 광장이나 공원 등의 녹지, 학교나 문화체육시설 등 생활의 편의를 위한 다양할 시설의 의미하는데요.
재건축·재개발을 나누는 가장 큰 기준은 바로 정비기반시설이 양호하냐 열악하냐에 따라 달라진다고 보시면 됩니다.
| 재건축 VS 재개발 |
| 재건축 | 재개발 | |
| 근거법령 | 도시 및 주거환경 정비법 | |
| 정비기반시설 | 양호 | 열악 |
| 조합원 조건 | 건축물과 토지 동시 소유 | 건축물 또는 토지 |
| 안전진단실시 | 실시 (단독주택 재건축 제외) |
미실시 |
| 임대주택건설 | 상한용적률과 법정상한용적률 차이의 50% |
전체 세대수의 15% 이상 (시·도 조례에 따라 상이) |
| 개발부담금 | 초과이익환수법 적용 | 해당 없음 |
| 사업외 보상비 | 해당 없음 | 주거이전비, 영업보상비 지급 |
| 기부채납 | 적음 | 많음 |
| 사업진행 | 상대적으로 쉬움 | 상대적으로 어려움 |
| 투자수익 예측 | 예측 가능 | 예측 어려움 |
| 실제 투자금 | 상대적으로 많음 | 상대적으로 적음 |
| 현금청산자 비율 | 비교적 적음 | 예측 어려움 |
재건축·재개발 추진 절차
<재건축 추진절차>
기본계획 수립 → 안전진단 → 정비계획수립 및 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 창립총회 → 조합설립 인가 → 시공사 선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 감리저 선정 → 관리처분인가 → 이주•철거•착공 → 준공검사 신청 → 준공인가 → 이전고시 및 청산
<재개발 추진절차>
기본계획 수립 → 정비계획수립 및 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 창립총회 → 조합설립 인가 → 시공사 선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 감리저 선정 → 관리처분인가 → 이주•철거•착공 → 준공검사 신청 → 준공인가 → 이전고시 및 청산
재건축·재개발 보상금 기준?
<재건축 보상금>
시장가격 반영
- 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비 보상안됨
- 매도청구소송을 통해 즉각 보상금 증액 문제를 두고 조합과 다툼
<재개발 보상금>
- 공시지가를 기준으로 보상금 결정
- 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비 보상
- 지방토지수용위원회를 통한 수용재결, 중앙토지수용위원회를 통한 이의재결, 행정소송 절차로 보상금 증액
재건축·재개발 현금청산 기준?
현금청산이란 새로운 주택을 가질 수 있는 권리가 나오지 않는다는 의미입니다. 말그대로 현금으로 보상을 받는다는 말인데요. 정확한 기준일자를 알아야 현금청산을 피하고 조합원의 자격으로 새로운 주택을 받을 수 있습니다. <재건축 현금청산 기준>
조합설립인가를 받기 이전까지 계약금과 잔금을 모두 치르고 소유권이전등기까지 완료해야 현금청산을 피할 수 있음
<재개발 현금청산 기준>
관리처분인가 이전까지 계약금과 잔금을 모두 치르고 소유권이전등기까지 완료해야 현금청산을 피할 수 있음