오늘은 비사업용토지 장기보유특별공제 가능여부와 양도세율 중과 및 감면 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
모든 부동산을 사고 팔때는 취득세, 양도소득세, 재산세 등 여러가지 세금이 따르게 되는데요.
아파트, 상가, 오피스텔 등과 마찬가지로 토지 역시 매도 시 발생한 차액에 따라 양도소득세가 발생하게 됩니다.
양도소득세의 산출은 기본적으로 매도가에서 매입가를 뺀 차액을 구간별로 나누어 세율이 적용되지만, 이외에 감면 또는 공제를 통해 토지 양도세를 절감할 수 있으므로 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
1. 비사업용토지란?
비사업용토지(非事業用土地)란 나대지나 부재지주 소유의 임야 따위를 실수요에 따라 사용하지 않고 재산을 늘리기 위한 투기적인 수단으로 보유하고 있는 토지를 의미합니다. 국가에서는 비사업용토지에 대한 투기 수요를 억제하고 투기 이익을 환수하기 위해 비사업용토지를 양도소득세 중과세 대상으로 포함시키고 있는데요. 비사업용토지는 농지, 임야, 목장용지, 주택부속토지, 별장의 부속토지, 기타 나대지, 잡종지 등으로 구분되어 집니다.
2. 사업용토지 vs 비사업용토지 양도세율
토지의 양도세율은 보유기간 및 과세표준 금액의 구간에 따라 세율이 달리 적용되는데요.
비사업용토지는 기본세율에 +10% 중과세가 부과됩니다.
✔ 미등기의 경우 : 70%
✔ 보유기간 1년 미만인 경우 : 50%
✔ 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우 : 40%
✔ 일반적인 경우 : 기본세율 + 10%
| 보유기간 | 과세표준 | 사업용토지 | 비사업용토지 | 누진공제 |
| 1년 미만 | 50% | - | ||
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 40% | - | ||
| 2년 이상 | 1200만원 이하 | 6% | 16% | - |
| 4600만원 이하 | 15% | 25% | 108만원 | |
| 8800만원 이하 | 24% | 34% | 522만원 | |
| 1.5억원 이하 | 35% | 45% | 1490만원 | |
| 3억원 이하 | 38% | 48% | 1940만원 | |
| 5억원 이하 | 40% | 50% | 2540만원 | |
| 10억원 이하 | 42% | 52% | 3450만원 | |
| 10억원 초과 | 45% | 55% | 6540만원 | |
| 미등기 | 70% | - | ||
3. 사업용토지 vs 비사업용토지 판단 기준
사업용토지와 비사업용토지는 '소유자가 토지의 용도에 맞게 사용하고 있는지' 를 기준으로 구분합니다. 쉽게 말해, 사업용으로 사용하지 않는 토지는 전부 비사업용토지라 할 수 있습니다.
예를 들어, 농지를 매입하고 농사를 짓고 있지 않다거나 임야를 매입하고 도시에 사는 경우, 건물을 짓거나 주차장사업 등의 용도로 사용하지 않고 빈 땅으로 보유하고 있는 나대지 또한 비사업용토지에 속합니다.
✨세법에서 정하는 지목별 사업용토지의 판단 기준은 다음과 같습니다.
✨① 일정 기간동안 재촌자경한 '농지'
사업용토지 기준 중 가장 까다로운 지목이 농지라고 할 수 있는데요.
농지의 경우 아래의 세가지 조건을 동시에 모두 갖추고 있어야만 사업용토지로 인정받을 수 있습니다.
✔ 양도일 직전 5년 중 3년 이상 재촌자경한 농지
✔ 양도일 직전 3년 중 2년 이상 재촌자경한 농지
✔ 보유 기간의 60% 이상 기간을 재촌자경한 농지
* '재촌'이란 농지 소재지 또는 인접한 시·군·구(직선거리 30Km 이내 지역 포함)에 거주
* '자경'이란 농지소유주가 직접 농사를 짓는 것을 말함
사업용토지로 인정받을 수 있는 농지의 조건을 예를 들자면, 농지를 매도하기 직전 보유기간의 60% 이상 농지 인근에 거주하면서 직접 농사를 지었다면 사업용토지로 인정받을 수 있는 것이죠.
✨② 일정 기간동안 재촌한 '임야'
임야가 농지와 다른 점은 '자경' 조건이 빠지고 '재촌'만 충족하면 된다는 것인데요.
농지와 마찬가지로 임야를 팔기 직전 임야 소재지 또는 인접한 시·군·구(직선거리 30Km 이내 지역 포함)에서 일정 거주기간을 충족해야 사업용토지로 인정받을 수 있으며 자세한 조건은 아래와 같습니다.
✔ 양도일 직전 5년 중 3년 이상 거주
✔ 양도일 직전 3년 중 2년 이상 거주
✔ 보유 기간의 60% 이상 기간을 거주
✨③ 건축 또는 주차장으로 사용한 '대지'
대지 위에 아무것도 없는 나대지는 비사업용토지로 분류됩니다. 대지 위에 건물을 짓거나 소유주가 직접 주차장용지로 사업을 하는 생산활동을 해야 사업용토지로 인정받을 수 있습니다.
위에 언급드린 ①~③조건 외의 경우는 비사업용토지로 보시는 것이 타당합니다.
4. 비사업용토지 절세방법과 감면조건
비사업용토지의 양도소득세 감면은 '조세특례 제한법'에 따라 자경농지의 요건을 만족할 경우, 1년에 1억, 5년에 2억까지 양도소득세 감면을 받으실 수 있습니다.
비사업용토지의 양도소득세를 절세할 수 있는 방법으로는
✔ 건물 건축 시행 (착공계 제출 후 최소 2년 후부터 사업용으로 인정)
✔ 나대지를 2년 이상 주차장으로 운영 (사업자등록 및 직접 경영 필수)
✔ 허가받은 폐기물 관리사업자에게 2년 이상 임대
5. 비사업용토지 장기보유특별공제
결론부터 말하자면 변동없이 2021년과 동일하게 적용됩니다.
작년 비사업용토지에 대해 세율이 상향조정되고 장기보유특별공제가 배제된다는 내용이 논의되면서 토지 소유자들은 큰 혼란에 빠졌는데요. 선의의 피해자가 발생할 것을 우려하여 국회에서 통과하지 않음에 따라 2021년과 동일하게 비사업용토지는 기본세율의 10% 추가 과세만 적용되며 장기보유특별공제는 그래도 적용되고 있으니 안심하셔도 됩니다.
| 보유기간 | 공제율 |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 6% |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 8% |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 10% |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 12% |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 14% |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 16% |
| 9년 이상 ~ 10년 미만 | 18% |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 20% |
| 11년 이상 ~ 12년 미만 | 22% |
| 12년 이상 ~ 13년 미만 | 24% |
| 13년 이상 ~ 14년 미만 | 26% |
| 14년 이상 ~ 15년 미만 | 28% |
| 15년 이상 | 30% |
6. 비사업용토지 관련 자주묻는 질문 FAQ
| Q. 부모님께 상속받은 고향 땅도 비사업용토지일까? A. 상속받은 토지의 경우 상속자(부모님)의 사망일로 부터 5년 이내에 팔면 사업용토지로 인정. 만약, 상속자(부모님)가 8년 이상 재촌·자경한 농지, 임야, 목장 토지를 상속 받은 경우에도 사업용 토지로 인정. 단, 양도일 현재 도시지역 안에 토지가 있다면 사업용토지에서 제외됩니다. |
| Q. 공익사업으로 수용되는 토지는 비사업용토지에서 제외되나요? A. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31일 이전인 토지 또는 취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말함)이 사업인정고시일로부터 5년 이전인 토지는 비사업용토지로 보지 않습니다. |
| Q. 다른 소득이 있는 사람이 농지를 양도하는 경우 비사업용토지에 해당하나요? A. 원칙적으로 아래 과세기간은 경작한 기간에서 제외하여 농지의 비사업용토지 여부를 판단합니다. ①사업소득금액(농업·임업소득·부동산임대소득·비과세농어가부업소득은 제외하며, 사업소득금액이 음수인 경우에는 0으로 봄)과 근로소득 총급여액의 합계액이 3700만원 이상인 과세기간 ②2020년 과세기간분부터 사업소득 총수입금액(농업·임업·비과세농가부업소득·부동산임대소득은 제외)이 복식부기 의무자 기준 이상인 과세기간(2020.2.11. 이후 양도하는 분부터 적용) |
| Q. 직계존손이 8년 이상 재촌·자경한 농지를 증여받았고, 해당 농지를 양도하려고 하는데 비사업용토지에 해당하나요? A. 양도 당시 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역의 제외함) 안의 토지에 해당하지 않는 경우로서, 직계존속이 8년 이상 농지의 소재지와 같은 시·군·구(자치구를 말함), 연접한 시·군·구 또는 농지로부터 직선거리 30Km 이내에 있는 지역에 사실상 거주하면서 직접 경작을 한 농지로서 해당 직계존속으로부터 증여받은 농지를 양도하는 경우, 해당 농지는 비사업용토지로 보지 않습니다. |
| Q. 소유기간 중 지목이 변경되는 경우 비사업용토지 여부를 어떻게 판정하나요? A. 비사업용토지는 지목별 특성에 따라 판정 기준이 다르므로 토지 소유기간 동안에 지목이 변경된 경우에는 각각의 지목별로 비사업용토지 여부를 판단하고 지목별 비사업용토지 해당 기간을 합산하여 비사업용토지 여부를 판정합니다. |
| Q. 농지를 보유 중인데 한국농어촌공사 농지은행에 농지를 위탁할 경우 혜택은? A. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제3조에 따른 한국농어촌공사가 같은 법 제24조의4 제1항의 규정에 따라 8년 이상 수탁(개인에게서 수탁한 농지에 한함)하여 임대하거나 사용한 농지는 해당 기간을 재촌·자경한 것으로 보아 비사업용토지 여부를 판정합니다. |
| Q. 개발제한구역 내 임야 보유시 비사업용토지 해당 여부는? A. 토지 취득 후 개발행위의 제한으로 사실상 토지의 사용이 제한된 경우에는 「소득세법 시행령」 제168조의14 제1항의 규정에 따라 그 사용이 제한된 기간 동안은 비사업용 토지로 보지 않습니다. |
